文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大(dà)多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房(f正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算áng)企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保全措施(shī)才(cái)可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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