5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.5什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面6％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的(de)资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再(zài)次(cì)是(shì)拿(ná)地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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