文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售(shò肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西u)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核(hé)心的(de)住房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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