5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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