导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查(chá)的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品(pǐn圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗)住(zhù)宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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