文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周(zhōu海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命g>从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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