导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制