万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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