近(jìn)两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīnwhile的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基(jī)金份额(é)的(de)分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及(jí)市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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