文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ之字是什么结构的字，近字是什么结构)按照(zhào)经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了(le)城(chén之字是什么结构的字，近字是什么结构g)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(q之字是什么结构的字，近字是什么结构í)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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