万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么(me)中国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院(yu宝马和特斯拉哪个档次高àn)，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅(z宝马和特斯拉哪个档次高hái)，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(x宝马和特斯拉哪个档次高ún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安(ān)的(de)经营(yíng)状况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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