导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信