万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方(fāng)式明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”<一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米/p>

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国(guó)安的估(gū)值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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