万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mí15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟n)事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其身？

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