近(jìn)两年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强(qi长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名áng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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