文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721while的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层(céngwhile的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗)面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安(ān)成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付(fù)款比例相对(dwhile的前后时态口诀，while的前后时态要一致吗uì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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