导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲(ch三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因ōng)突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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