导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用(yòng)既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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