导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大(形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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