文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(j足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务ǐn)说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的(de足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程总额报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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