5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出(chū)现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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