近两(liǎng)年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zh决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思ǐ)导价做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对(决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思duì)较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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