文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和(hé)关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时(shí)的(de)国情(qíng)关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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