OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延(yán)续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多(duō)重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利(lì)解决(jué)招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上(shàng)和(hé)线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意(yì)向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一(yī)季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其(qí)他在(zài)开发的(de)储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学(xué)城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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