5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+016英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的(de)主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低(dī)的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的(de)开发资源(yuán)和(hé)良好的(de)不(bù)动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业出(chū)清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒ16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长u)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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