5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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