5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营(yí张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事ng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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