OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规(guī)避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收(s1km等于多少米 1km是不是1公里hōu)益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议(yì)的通知(zhī)。同1km等于多少米 1km是不是1公里时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预(yù)计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要(yào)租(zū)户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人(rén)解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多(duō)是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的(de)成新度(dù)高(gāo)一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都(dōu)变成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它(tā)未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要(yào)的一步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历(lì)的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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