近两年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得(dé)公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔword中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅)经营权(quán)分红(hóng)包括利润分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅供(gōng)分配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅