文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币(bì)化(huà)、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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