文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统一的(de)预售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需求的(de)支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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