近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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