5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了(le)三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补>机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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