万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷信(x小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词ìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词)快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发(fā)商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国(guó)安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(qu小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词án)出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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