万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利保德国对中国友好吗，德国对中国怎么样护问题的批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交德国对中国友好吗，德国对中国怎么样易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其身？

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