近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的(de)预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目(mù)的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(mín女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗g)REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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