近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集(jí)基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募中国哪里的莲子最好吃集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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