文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严格的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一(yī)大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(j王宝强学历，王宝强不是84年的吗iǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(g王宝强学历，王宝强不是84年的吗uó)城市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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