近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zàigta5怎么切换角色)有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配(pèi)gta5怎么切换角色置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 gta5怎么切换角色