万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　<我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门strong>也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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