导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿虎门销烟发生在哪里(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源(yu虎门销烟发生在哪里án)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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