万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么简单。

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　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了(le)的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一块块从徐海为是谁？荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网徐海为是谁？信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的(de)经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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