一季度土地财政收入低迷，收入由负转正有哪些挑战

楼市低迷使得土地财政收入持续减收。

财政部最新数据显示，一季度地方政府性基金收入中的国有土地使用权出让收入（下称“土地出让收入”）为8147亿元，同比下降6.7%，其中3月份同比下降21%。

在稳楼市系列政策持续发力下，与2023年一季度土地出让收入降幅（-27%）相比，今年一季度土地出让收入降幅有明显缩窄。但这一收入一季度持续下行，低于年初中央与地方预算中对土地出让收入全年企稳预期。

图片来自平安证券研究所

土地出让收入是一个对当下土地出让成交反应比较滞后的数据。因为按照相关规定，地方政府跟企业达成土地成交后，一般要在10天内签订土地出让合同，合同签订一个月内需要缴纳50%土地出让价款，剩余价款在一年内付清。理论上，上述土地出让收入存在至少1个月乃至1年的时滞。

因此，相比于土地出让收入，市场机构统计的土地出让金更能反映当下土地成交情况。

根据民生证券固收首席分析师谭逸鸣团队研报数据，今年一季度全国土地出让金同比下降14%。

这一数据意味着后续土地出让收入增长将继续承压。一季度土地出让收入低迷跟房地产市场低迷直接相关。近些年，房地产市场低迷，销售面积和价格持续下降，开发商资金紧张，地方土地出让收入持续下滑。

国盛证券首席经济学家熊园分析认为，3月份地方土地出让收入降幅较前两个月明显走阔，前期土地出让收入加快入库的影响正逐步显现。从地产销售数据来看，3月30大中城商品房销售同比-47%、未有好转，在房地产市场表现偏弱的背景下，叠加前期加快入库，后续土地出让收入增速可能继续承压。

国金证券首席经济学家赵伟分析，年初新房成交延续低迷态势，土地成交溢价率、成交面积仍处过往较低水平，土地出让收入能否完成企稳仍需跟踪。根据2023年土地出让收入占比测算，若国有土地财政收入下降10%，对应政府性基金收入下滑9%，广义财政支出增速下降近2%。后续土地出让收入能否企稳或是影响广义财政支出强度的重要因素之一。

国家统计局数据显示，今年一季度全国房地产开发投资（按可比口径）同比下降9.5%，房地产开发企业房屋施工面积同比下降11.1%，新建商品房销售面积同比下降19.4%，房地产开发企业到位资金同比下降26.0%。

尽管一季度全国土地出让收入呈现下滑，但省份间情况有明显差异。

比如，根据地方财政部门数据，一季度江西土地出让收入同比下降22.4%，云南这一收入同比下降6.7%。

谭逸鸣梳理数据发现，从土地出让金数据来看，一季度上海、北京、福建、山东、重庆、陕西等地土地出让金出现明显增长，广东、江苏、浙江、安徽、江西、河南等地土地出让金则出现明显下滑。

图片来自民生证券研究院

“从各省份拿地房企的属性来看，2023年第一季度全国范围内国有企业拿地占比为67%，而2024年第一季度，全国国有企业拿地占比达到了82%，国有企业拿地的金额出现了大幅增长。”谭逸鸣称。

一位基层财政局长告诉第一财经，今年当地一季度土地出让收入略有增长，总体看今年土地出让收入形势应该比去年好些。

根据中央与地方预算报告，预计2024年地方政府性基金预算本级收入约6.63万亿元，增长0.1%。

政府性基金收入中近九成收入来自土地出让收入。外界预计，今年地方整体上土地出让收入能止跌。2022年和2023年土地出让收入分别同比下降23.3%和13.2%。

从地方上来看，由于房地产市场预期还不稳定，增收难度大，像江苏、浙江、四川等地预计今年土地出让收入继续有所下滑；广东、辽宁等地预计收入有所增长。

粤开证券首席经济学家罗志恒曾告诉第一财经，房地产形势变化较快。政策力度持续加码将推动商品房和土地市场逐步企稳。2024年，中国经济将延续疫后恢复态势，房地产在政策作用下预计逐步筑底，供需两端政策加码有助于提振市场信心，促进土地市场成交。

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