文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗)房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了(le)政策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yò新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗ng)现象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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