5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票(piào)资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(q函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀ù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀>机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席(xí)研(yán)究(jiū)官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀