饱受(shòu)争议(yì)的二(èr)手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必(bì)要的(de)收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标(b为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思iāo)价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的(de)基本(běn)服务和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费标准。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门(mén)会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的调(diào)整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及(jí)税费均(jūn)由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一(yī)些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其(qí)支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高了(为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思le)房价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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