文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(k带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗uǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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