饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必(bì)要(yào)的收费夹(jiā)带(dài)其(qí)中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及(jí)其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīn美国总统奥巴马几岁g)纪服(fú)务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部(bù)下(xià)发(fā)的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据(jù)这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京20美国总统奥巴马几岁15年取消了房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标价问题，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列(liè)明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价(jià)格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的(de)细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边(biān)收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会(huì)利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于(yú)变(biàn)相推高(gāo)了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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